안녕하세요. 돈을 공부하는 부잣집 아빠, 지망생인 토끼집 곰입니다!
오늘 나모펀딩에서 서울 서초구 서초동에 위치한 아파트 상품이 업로드 되었습니다!
3월 15일(금)에 모집이 시작되는데, 서울의 핵심 중 하나인 서초구의 아파트라서 한번 상품분석을 해보았습니다
안녕하세요. 돈을 공부하는 부잣집 아빠, 지망생인 토끼집 곰입니다!
오늘 나모펀딩에서 서울 서초구 서초동에 위치한 아파트 상품이 업로드 되었습니다!
3월 15일(금)에 모집이 시작되는데, 서울의 핵심 중 하나인 서초구의 아파트라서 한번 상품분석을 해보았습니다
이번 상품은 모집금액이 꽤 큰 편입니다.
무려 4억원!
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서초동이라는 위치에 이른바 8학군이라고 일컫는 서울고와 상문고가 있는 지역입니다.
주변에는 예술의 전당, 남부순환로에 가까운 소규모 단지의 아파트입니다.
2순위 근저당 지분 50%를 설정하는 건으로 LTV 57.76%, mLTV 60.44%이며 수익률 연 13.5%, 세후 실수익률 10.101%입니다.
담보가격은 KB시세 일반가격 20.5억원에 지분율 50%를 적용해 10.25억원으로 산정하고 선순위 근저당으로 1.92억원이 있습니다.
지분대출이라 선순위 근저당이 3.84억원인데 지분율 50%를 적용하네요.특이사항으로 자금용도가 압류건 재산세 납부로 되어 있습니다.
그래서!
나모펀딩에서는 증빙서류로 신용조회자료, 등기부등본, 전입세대 열람, 납세증명서를 올려줍니다.
등기부등본을 확인해보니 압류가 있네요.압류는 재산세를 미납한 것이 원인이고, 나모펀딩 대출금으로 납부하고 해제한다고 합니다.
(분석하면서 이런 경우는 또 처음이네요) 서초동이고 시세가 20억이라 재산세도 상당할 것 같습니다.
다만 압류까지 들어갈 정도면 자금 압박 이상이 될 것으로 예상되는데 신용조회 자료도 확인해보겠습니다.
예상대로 신용점수가 좋지는 않아요.그래도 작년 5월까지는 700점대를 유지하다가 그 이후로 점수가 낮아져서 10월에 391점을 저점으로 찍었고 그 이후로 약간 회복된 것 같습니다.
회수 예정점은 6.58억원 정도로 여유가 있을 것 같습니다.
12개월 평균 매각가율이 85.66%로 경매가 진행되면 시세보다 약 15%가 DC될 것으로 보이네요.학군은 좋지만 73가구의 소규모 아파트인 점은 다소 약점으로 보이기도 합니다.
KB부동산을 확인해보니 일반가 20.5억원이 확인됐습니다.
다만 73가구의 소규모 아파트에서 최근 실거래는 없었습니다.
전세는 지난해 9월 11.5억원의 실거래가가 확인됩니다.
디스코에서도 확인해보니 매매 실거래는 2020년 17억이 마지막이었고 전세는 지난해 9월 11.2억원과 10월 11.5억원 두 건이 확인됐습니다.
마지막으로 네이버 부동산도 확인해봤는데 현재 올라와 있는 매물이 18.3억원, 19.5억원, 22억원 3건이 확인됩니다.
차 주인은 50대 여성이고 신용점수는 640점입니다.
주부이고 생활비 수령으로 연소득 약 4,800만원이라고 합니다.
재산세 미납으로 압류가 있다는 점, 신용점수가 낮고 소득이 높은 편은 아니라는 점이 다소 걱정스러운 부분이긴 하지만 담보 부동산의 위치나 시세로 봤을 때 연체가 발생하더라도 회수에는 큰 문제가 없을 것 같네요!
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수익률 13.5%, 실질 세후 수익률 10.101%입니다.
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